随着以联想为代表的一批IT企业总部纷纷迁入位于上地的中关村科技园区，上述猜测正在逐步变成现实。作为国家级产业园区存在的中关村科技园，正在经历着一场由“边缘”到“核心”的蜕变。
中关村科技园区角色的中关村科技园区角色的转变直接带来的将是区域内土地价值的提升，一个中关村地产开发的新时代或许就要到来。
20年磨一剑 中关村科技园终露“峥嵘”
当你乘坐城铁13号线的时候会发现，从西二旗站向北，直至上地站，在车窗外掠过的是一座座中国IT界“旗帜企业”的总部：四通、联想……这可能是这一区域最简单、也最准确的描述，这便是北京最早的国家级的高新技术开发区——中关村科技园。
中关村科技园区是1988年5月经中央政府批准建立的中国第一个国家级高新技术产业开发区，规划面积340平方公里，园区内有圆明园、颐和园、香山、卧佛寺等风景名胜区，具有得天独厚的自然与人文环境。
1999年，国务院在发给北京市政府的批复当中对中关村科技园进行了具体的定位：“……通过科技成果和创新知识的产业化，把丰富的智力资源转化为强大的生产力，对北京市调整产业结构，加快经济建设和社会的发展具有重大意义……为全国高新技术产业的发展发挥示范作用。”
20年磨一剑。裹胁政策优势的中关村科技园区在经历了将近20年的发展之后终于显露了“峥嵘”，相关统计数字表明，在过去的十几年里，中关村科技园区经济发展始终保持30%以上的增长速度，已经成为北京市经济发展的重要增长源。
三年放量满足六年需求，中关村核心区写字楼困局延续
据中关村不动产商会筹委会提供的数据，从2002年截至到目前为止，中关村写字楼的租价指数呈现一路下跌的态势，售价指数从2002年第二、第三个季度开始同样也呈现略微下跌幅度，租价下滑幅度大于售价下滑幅度。
根据该机构的数据，目前核心区的写字楼供应量足以支撑到2006年：中关村写字楼的供应量在2002年是532万平方米，2003年增加到616万平方米，预计2004年是720万平方米，2005年将达到800万平方米，2006年为860万平方米，呈现连年递增趋势。
虽然需求量也呈现逐渐上升趋势，预计今年和明年，供应量有所下降，需求量仍然会小幅递增。但由于2003年、2004年、2005年中关村甲级写字楼集中放量，空置率在逐渐攀高，到2006年供给仍然会大于有效需求。
但是，即使在这样的背景下，中关村核心区的土地成本却随着土地存量的减少而逐年攀高。在核心区拿地操作写字楼项目，在承担巨大的销售压力之前，就要先期承受“投入巨大”的土地成本，从而对开发企业的资金链形成更大的考验，更何况写字楼项目的强销期通常是从现房开始，这无疑使在核心区的写字楼成为“高危”区域之一。
同时，专家指出，中关村核心区的写字楼分布相对分散，难于形成集中的商业氛围；而且，迫于土地稀缺方面的因素，其产品多为高密度，在办公的舒适性上距离大型企业有较的的差距，而这也在一定程度上造就了核心区写字楼的困局无法突破。
“村外”风景独好？换代写字楼瞄准上地
当“村内”困局短时间难以突破的时候，精明的资本将目光盯上了村外，伴随四通、联想等大型IT企业的总部纷纷迁入中关村以北的上地地区，该区域的角色也正在向中关村科技园的“新中心”转变，一时间，“村外风景独好”成为了业界人士的共识。
上地信息产业基地位于中关村科技园区海淀园的中部，属中关村科技园区第一发展组团，分为南北两区，南区占地1.81平方公里，经过8年的建设，竣工面积104万平方米，进驻高科技260多家；北区总征地面积51.5公顷，规划面积43.93公顷，工业用地28.94公顷，预计总建筑面积53.07公顷。北区建设遵循大面积绿化，低建筑密度的原则，绿化率为52.26%，建筑密度为25%，计划三年建成，预计总投资22亿元。
基地内己经建成了上地南路、上地三街、上地七街、上地八街、学清路五条横向交通线，以及上地东街、信息大道、上地西街三条纵向交通线，同时，在公共交通方面，地铁13号线存在也使该区域编制起立体网状交通体系。
分析人士认为，该区域已经充分具备了成熟商务区的硬件条件，因此，大量写字楼资本纷纷将目光投向了这个区域，金隅开发嘉华的大体量写字楼群就是最为典型的例子。嘉华大厦位于信息路与上地三街交口，上地信息环岛西北角，为上地南区中心地带，尽享上地各项便利配套和优惠政策。嘉华大厦与创业大厦隔路而立，毗邻联想、北大生物城，扼守上地交通要冲，是进出上地之门户。
该项目总体量占地面积30800平方米，建筑面积14.43万平方米，3000平米亚洲第一大堂连接着A、B、C、D四座12层的单体写字楼，大厦整体柱网结构，全玻璃幕墙设计，是集办公、商业于一体的大型商业集合体。
