由搜狐网、焦点房地产网主办，北京土木建筑学会协办的“打造商务地产旗舰”的活动圆满结束。佳程广场、第三极、华贸中心、置地星座、西环广场、理想国际、东方银座、财满街等北京知名项目获得了“2004北京商务地产旗舰”称号。
商务地产，尤其是写字楼，不同于一般的住宅开发，往往担负了更多的社会功能性，具有带动周边发展的效能。所以商务地产的发展规模、布局、动态都对城市规划、城市发展影响深远。而商务地产旗舰在这方面的作用尤其突出，象“第三极”的开发对于中关村西区的综合配套作用，佳程广场对于完善朝阳“国际化社区”的作用，以及西环广场作为提升、完善北京西区的价值等，都起到了不可替代的作用。
商务地产的独特效能引起了政府的高度重视，各区分别将商务地产的发展与本区的特色经济建设紧密联系在一起。在这次活动中，东城区、朝阳区的规划职能部门就积极参与，并且介绍了本区在招商引资、配套发展等方面的政策和前景性因素，希望能够吸引更多有实力的开发商参与本区的建设。
活动邀请了国内著名专家组成评议专家组，对本年度京城的大型写字楼和建筑综合体在建筑本体、定位、持续发展和社会功能性等多方面进行评定，从而评定出了2004年的“商务地产旗舰”。
【现场速递 发布会图文实录】
【主持人】各位来宾，各位地产界的朋友，大家下午好！非常荣幸今天能邀请到各位参加搜狐焦点网主持的搜狐焦点写字楼网改版开通仪式，暨“商务地产社会功能性”研讨会。搜狐焦点网能发展到今天，成为房地产主流媒体之一，应该说这是依靠在座各界朋友的鼎立支持和帮助，搜狐焦点网也将不遗余力为房地产业健康发展做出自己的贡献，成为业界展示风采最好的舞台。
【主持人】首先今天我们非常荣幸邀请到了搜狐公司首席运营官兼总裁古永锵先生来到现场，先请古总讲几句话。
【古永锵】欢迎各位领导，各位嘉宾，很高兴今天各位可以来到焦点房地产网的开通仪式。如果说搜狐跟焦点房地产网合并差不多有一年的时间了，在这段时间之内，毫无疑问，搜狐作为一个门户站点，焦点网作为一个专业的房地产站点，这种合并在房地产界，在网络界都引起很多的关注，而且现在应该在今年，我们的联合成为一个绝对领先的房地产网站，每天有九十万人登陆焦点网，每天的页面浏览量达到2700万左右，远远领先于我们的竞争对手了。人气旺，口碑好这方面是焦点房地产网的口号，在这里，搜狐焦点房地产网能够在众多的房地产里面崛起的一个重要的核心竞争了。
【古永锵】一家门户网站跟一家专业的房地产网站合并完以后，大家可能看到在这一年的时间，我们从焦点在华北地区一直扩展到全国各地，我们的目标是做到全国范围最大的房地产专业网站，所以在上海、广州、北京、天津、重庆已经开设了五个分展，年内会开通南京跟成都，在2005年的时候，会有更大的部署。一方面是从地域方面的拓展，另外一个，可能随着房地产市场的细化，作为一个领先的房地产网站，我们又需要把我们的内容做更深，也要面向用户更细化的内容。所以分别也推出了焦点的写字楼网，商户网，别墅网，都是因为开发商为消费者提供更专业，更到位，更周到的服务吧。所以今天我们最主要谈的主题就是焦点的写字楼网在我们众多的这种房地产类别里面是很重要的。写字楼主要是面向企业的，所以我们希望做到企业选择权威的网站。很高兴今天这么多行内的人士都来到这儿，跟我们一块儿分享非常高兴的时刻。
【古永锵】除了今天的活动以后，我们在商业这一块儿，写字楼这一块儿开了这个站以后，还会举行一系列的活动跟论坛，希望我们在这一块儿跟各位有更多的合作机会，我们共同建立一个最权威的房地产平台，谢谢大家！
【主持人】谢谢古总的介绍！接下来为了庆祝搜狐焦点写字楼网开通，我们设计了一个简单的剪彩仪式，还是邀请搜狐公司总裁古永锵，搜狐焦点写字楼网的总编卞京先生为写字楼网的正式开通剪彩！这标志着搜狐焦点写字楼网正式的改版成功。下面我们请搜狐焦点写字楼网的总编卞京先生谈一谈建立写字楼网的构想和今后的一些做法。
【卞京】首先感谢各位领导，各位嘉宾，还有各位媒体的朋友，大家下午好！我中午出来的时候，他们说你怎么穿的这么正式，我平时穿得挺随便的，我说这么大的事情都不知道，是焦点写字楼网开通仪式，今天下午一共会有两件重大事情，除去搜狐焦点写字楼网开通，美国总统选举就要出结果了，据我们估计，在咱们的会议举行期间就会产生美国的新一任总统。
【卞京】跟刚才古总讲的一下，焦点网和搜狐网在整个全国房地产的细分市场加大了力度，我们这边成立了商业地产部，写字楼网商务地产这一块儿也是我们这个部门来负责，我是这个部门的负责人，以后会和大家有各种各样的接触。我介绍一下我们整个明年我们考虑做的事情，很简单的介绍一下。
【卞京】焦点写字楼网为整个网友开发商提供了三个平台，第一个平台就是展示平台，我们不论是新盘写字楼的推荐，还是现有写字楼的出售和出租，焦点的强项，我们的论坛系统，强大的数据库都会给予开发商，给予投资者一个强大的支持，这是我们的展示平台。
【卞京】第二是活动平台，大家都知道地产商必须需要一些活动来支持，我们一方面会关注写字楼市场各种各样的活动，并给予及时的报道，像我们今天做现场直播或者是在线访谈。另外一方面，我们这边关注区域经济，产业经济在对写字楼市场的这种连动的作用。所以我们会和政府和开发商一起来共同举办一些活动。目前我们正在和海淀区政府，昨天我刚刚去跟海淀区的区长汇报，我们给海淀区这边做一个海淀商务环境的展示活动，包括七家写字楼的精品写字楼开发商一起参与这个活动，我们愿意配合政府，一起把北京写字楼的市场烘托起来。
【卞京】第三个是沟通平台，焦点的发家主要是靠非常强大的论坛，我们会一如既往的发挥这个优势，在目前的开通的写字楼网里面，每一个写字楼都开通了写字楼论坛，开发商包括在写字楼的租户，白领都可以通过这个写字楼来交流，共同来把写字楼的管理运营做好。另外一方面，我们沟通平台会提供每月有那么一、两次的新盘在线，就是有新的写字楼上市，我们都会请老总到我们的焦点写字楼网来作客，来在线上和广大的网友交流、沟通，推荐这个楼盘，这就是焦点写字楼网的三个平台作用。
【卞京】另一方面，我们这边建立了强有力的三个团队来保证明年我们的写字楼网能够成功的运营。第一个团队是专业团队，一方面我们这边和北京市几个重要的媒体，包括报纸、杂志、广播电视一起成立一个媒体联盟，对于我们一起举行的这种写字楼市场方面的活动，写字楼访谈我们联合报道，最大限度的来发挥我们这个活动的作用。另一方面，我们和专业的机构，比如说代理行，策划公司一起来成立这种团队，比如说我们最近刚刚和戴德梁行非常专业的咨询机构，成立了商业地产投资者俱乐部，这个商业地产还是包括写字楼商务地产这一块儿，简称商业地产投资者俱乐部。一方面我们利用搜狐焦点网非常广阔的、快速的资讯平台，另一方面，我们利用戴德梁行非常专业的咨询服务，以及戴德梁行的中介服务，来为我们的投资者服务，这就是我们的专业团队。刚才顺便讲到投资者团队，我们建立商业地产投资者俱乐部，一起为我们愿意投资写字楼，投资商铺的这些，应该说手中握有大量资金的民间资金来找一个资金的渠道，这是我们的第二个团队，投资者团队。
【卞京】第三个就是焦点网现有的编辑、技术、市场人员一起组织的强有力的焦点网的团队。这个团队在以往已经创造了一个奇迹，焦点在整个房地产网络市场占据了领先的地位，和搜狐合并了以后，我相信他们能创造一个新的奇迹。明年将会是北京写字楼市场大发展的一年，也必将成为焦点写字楼网大发展的一年。我预祝广大的开发商明年的事业能够节节生里，预祝焦点写字楼网和各开发商兄弟媒体在明年能够成功，一起为北京营造一个蓬勃向上的写字楼市场出力，谢谢大家！
【主持人】谢谢卞总为我们做的精彩介绍！搜狐焦点写字楼网在建立之初就整合了政府资源和业界领先专家以及社会资源，从北京100多家商务地产中评议出了10家“2004北京商务地产旗舰”。为了庆祝这些项目的获奖，下面我们进行商务地产旗舰活动的颁奖仪式，首先我们还是有请搜狐网总裁古永锵先生，设计大师何玉如先生，以及著名的专家张维德先生为我们这些项目颁奖，有请颁奖嘉宾！获奖的项目是2004年北京商务地产旗舰西环广场，佳程广场，第三极，华贸中心，也请项目的代表到台前来，谢谢！祝贺以上企业获得“2004北京商务地产旗舰”奖项。
【主持人】下面还有一个奖项，另外三个获得北京商务地产旗舰的，东方银座，理想国际，e世界。下面还有几个特别奖，首先我们要请出颁奖嘉宾，我们这次活动的专家组成员，殷则环先生，以及写字楼频道的主编卞京先生，请二位为“2004商务地产旗舰最佳外观奖”第三极，“2004北京商务旗舰特别贡献奖”置地星座，以及“2004北京商务期间区域贡献奖”财满街，请获奖楼盘代表上台领奖！恭喜以上十个获奖项目，谢谢！
【主持人】今天我们这次主题，搜狐焦点写字楼网的开通，同时又是商务地产社会功能性研讨会，下面我们就进行大会的第二部分，有请各位进行主题研讨！应该说商务地产是房地产的重要组成部分，近年来取得了飞速的发展，先有请何玉如先生谈一谈商务地产的社会功能这个主题。
【何玉如】我是一个建筑师，我想我就简要的说三点。第一个，写字楼，世界上最高的建筑是写字楼，高层建筑，写字楼最高的建筑，最能够反应一个国家的经济实力，也能够反应一个国家的科学发展和技术水平。现在最高的高层建筑是马来西亚的，曾经何时，前几年美国的一个大厦，后来被9.11炸掉。
【何玉如】第二点我想讲一下，现代城市形象所在是一个城市的写字楼密集区，商务中心区，往往是代表这个地区的形象，反应他办事高效，快速等等，包括一些交通等等，所以写字楼也是商务地产非常重要的。
【何玉如】第三点，我想讲讲，写字楼这几年，从五十年代开始发展到现在，这半个多世纪以来，产品发展到七、八十年代，以后又到了八十年代末期，发展到了智能化的水准，从21世纪开始，生态化，生态写字楼往前发展，所以说这个发展还是非常，写字楼的发展从建筑技术还有一些观念上都有了很大的进步。这个角度来讲，焦点网是起了很大的，应该是起到了很大的作用，也起到了很先进的作用，建这样的平台，便于我们在很多方面交流得到信息。我就简单说这么三点，谢谢！
【主持人】谢谢何先生对焦点网的鼓励，下面我们有请张维德先生谈一下对商务地产的社会功能和价值。
【张维德】虽然我是一个建筑师，但是我从事具体创作时间不是太长，从事管理的时间比较长，所以我没有什么作品，也没有什么建树。何总是全国的设计大师，也是我们北京建筑设计院资深的一个总建筑师，因为他事先没有太多的准备，刚从外地回来，所以呢，谈的比较简单，如果说有深奥的东西，深刻的东西，还是何总将来如果有机会，再给大家做这方面的研讨吧。
【张维德】我既然是来了，我就想代表北京土木建筑学会，首先预祝搜狐焦点房地产网写字楼频道改版开通和商务地产的社会功能研讨会圆满成功！我因为不是房地产这一行的，但是我们是搞建筑的，多少有点关系，为了参加这个会，我觉得这两天也学了一点，给了我一点资料，我看了看。商务地产这个词好像是比较新，自己也是学习学习，今天到这个会上也是抱着多听听这方面有什么要求，谈不上社会功能这方面有多大的关系。
【张维德】我最近看了一点书，我在关注到商务地产在一个国家，尤其是大城市，北京的区域，大城市，商务地产起到了为国家的经济启动，经济的开发起到了很重要的作用。这个词对于我来讲是比较新的，可能对于在座的房地产、企业家不是很新的词，我就在找这个关系？什么叫商务地产，我最近看了看报，尤其是这篇刊物好像还给了我一个启发，写字楼荟，谈到很多东西。
【张维德】从文章中才知道，商务地产实际上是为商业活动服务的物业地产，具体的主要包括写字楼，商务酒店，酒店式公寓，包括会馆，商场以及商业街等这些物业类型的地产行业。跟我们平常所知道的房地产，老百姓也都知道，现在炒得很热的。在我们行业里面就是建筑设计行业，也就是一个公用建筑，工业建筑，住宅建筑，所以公共建筑立面包括商业房地产所经营的项目，当然北京现在已经有好几个大区了，东城有王府井，西城有金融街，朝阳区有CBD，东南角有亦庄，西南角现在有总部基地。西北角海淀区有中关村，大的已经形成了气侯。作为设计项目的也接触到具体的工程，包括一个区域，工业园这一个区域的工程，看来单独弄出来商务地产这个概念，已经初步形成。
【张维德】我也看了看，商务地产有些问题我是没有搞清楚，我想跟在座的大企业家共同探讨一些方面的问题，我觉得要宏观的发展商务地产，有很多家现在面临的时机是很好的。一个是北京市总体规划修编工作据我了解，现在已经基本上贴近尾声，修编的大纲已经送到中央，上一级领导在审视。我觉得这一条总图，北京总图的修编对于我们地产商，不管是做什么地产的地产商都是要吃透。这里面关键是提到两轴两带多中心，这个要把它吃透，在这方面的认识，我在这儿不想多讲。我看到给我的杂志里面有一个中原市场研究，这本刊物大家可能都看过了，这里面详细说了北京规划对写字楼的影响。
【张维德】再有一个，我们现在关注831，831是中央对房地产调控的明文期限，831之后会给房地产商带来一些困惑，该怎么走？我正好在学习的时候，北京日报昨天有一个，反正大家可能能看到，831后大盘向何处去，这个都要详细的讲一下831以后，对房地产商要做成大盘，小公司都要逐渐的被淘汰，怎么办？我也不想在这儿多讲，我学习了一下，我觉得有很多对于房地产商有指导作用。
【张维德】再有一个，要弄清京津经济区的定位对北京房地产，尤其是商务地产有一些启示作用。这个我也是刚学习的，京津经济区的定位，打出京津商务地产的优势，我觉得应该看一看，了解了解形势。提到过一个环渤海经济区，这个提法对不对？大家不妨读一下，我就不详细说了。《中国建设报》10月29号，有一篇中国管理科学研究院，区域发展研究所的所长发表的一篇文章，他觉得京津经济区概念应该明确定位。以前多少年来对这个定位没有明确，所以导致了北方地区要跟长江三角洲和珠江三角洲去抗衡，或者是崛起的一个北方地区吧，觉得定义是很模糊的。曾经提到过，刚才说了，提到过黄海，黄淮海经济区，他觉得这个范围提得太大。在一个大北京都市区，这个提法也不合适，忽视了天津。环渤海经济区，主要为了与长江三角洲和珠江三角洲相对应，这个想法有点牵强。京津塘忽略了石家庄，廊坊，保定辐射的重要城市，京津冀经济区将城市与省际又混在一起，所以他提出来，最好的定位是京津大都市经济区，这个定位比较合适，就是把北京和天津两个重要城市点出来辐射大都市，河北地区的盘。又符合了北京整体规划修编的两轴两带这一个方向，东发展带，实际是延伸到了河北，延伸到了天津，对于这个问题，发展商应该花一点时间，当然他这个提法是对政府的定位，不是我们发展商所能左右的。但是我觉得应该学习和研究，找准我们的位置，然后呢，下一步该怎么发展就怎么发展。
【张维德】我说的这三个，只是我在看了文章现学的时候，有三个，我今天要讲一讲的，有这个感受，如果对于发展商，或者是今天有些共同帮助的话，我就讲这么三点，谢谢大家！
【主持人】谢谢！我们可以在下面的研讨中对这些话题再讨论，我们知道朝阳区是商务地产的一块儿腹地，拥有很多知名的项目。比如说这次获奖的佳程广场就是这样，佳程广场也是因为提出了一个非常响亮的口号，南国贸，北佳程，引起市场长期的关注。所以下面有请佳程广场的王哲先生跟我们一块儿探讨一下佳程广场是如何思考城市发展与商务地产发展的。
【王哲】非常荣幸能有这个机会跟大家在这里进行交流，给我的问题是关于国际化社区的话题，我想如果提到国际化社区，我觉得燕莎和国门这两个商圈的范围还应该更加的延伸一下，应该再向东，把丽都和上东这两个区域涵盖进来。丽都商圈是老牌的涉外商圈，上东现在正在打造北京的富人区，这两个区域可以说所有的项目，现在在对外推出的时候，也都在把自己往燕莎商圈里面靠，认为自己是燕莎商圈所覆盖的范围。在这个层面上，我觉得涉外范围非常浓厚，这是这个大区域的特点。
【王哲】从1983年长城饭店的建成，可以作为燕莎商圈初步形成的雏形，到现在经过20几年的发展，整个燕莎这个区域的涉外氛围可以说是北京最浓厚的一个区域。我们可以看一下他现在的整个情况外围的情况被高档的外销公寓所包围，从北边开始，比如说现在的凤凰城，国际港，远洋新干线，向东到了现在的上东区，包括一些老牌的，再向南，沿着朝阳公园沿线所有的这些公寓，全都是均价超过万元以上的外销公寓，这是它整个外围的情况。它的核心区是一个什么情况呢？现在北京最密集的四星、五星级的酒店都在野鸽区域里面，包括大量的顶级的写字楼也都集中在这个区域里面。这些五星级酒店和高档写字楼里的外籍人士，可以说他们对整个浓厚国际区的范围起了积极的促进作用，这是他目前核心区的这么一个情况。
【王哲】我们现在有两个数字，北京市政府取消外销和内销公寓之前，整个这个区域外销公寓的面积占到了全北京市外销公寓面积的70％以上，这是一个数字。还有一个数字是这个区的长住的外籍人口占到本地常住居民的比例达到了将近30％，平均每四个人里面就会看到一个外国人。国际上有一个比例，外籍常住居民和本地常住居民的比例如果达到5％，这个社区就可以称为国际化社区，整个燕莎的比例已经将近30％，这是它目前两个数字的情况。
【王哲】另外还有一个情况，就是关于第三使馆区的建设，在现在燕莎整个将近20万平米的使馆区，叫第三使馆区，以美国大使馆为主，包括韩国、法国、以色列、新加坡等等将近14个国家的使馆，包括还有日本和马来西亚官邸，基本上都是经济强国，或者是发展趋势非常好的，比如说印度使馆也在这个区域里面。使馆区的建设，我们认为今后肯定会成为这个区域一大经济亮点，世界上各个国家的使馆区，他们给当地的经济都会起到非常大的推动作用。我想在北京也会是同样的情况，我们可以看到整个建国门这个商圈，东直门商圈，包括朝外地区，都是依托于北京第一和第二使馆区的发展，带动了整个区域的发展。我们同志现在北京的经济形势，可以看到整个建国门到东直门这个区域，可以说是北京目前经济最活跃的一个区域。我们能够想象到，在燕莎这个区域里面，原本涉外的范围已经非常浓厚的区，第三使馆区都在这个地方建设，而且它的四周高品质的外销公寓把它环绕进来，对于这个区域今后的发展，我想大家可以去思考它。实际上我们觉得在前一段时间，包括前几年的时间，可能对国门商圈的挖掘，以及对丽都这个区域宣传比较多，但是我们可能忽略了对燕莎区域的认识。
【王哲】佳程广场在燕莎进行开与建设，我们也做了很多工作，我们越来越意识到使馆经济对这个区域会带来的一种影响。也正是基于这种先天的优势，以及使馆经济对它今后巨大的推动，目前朝阳区政府也充分意识到了这个区域的重要性，在今年的9月10号，召开了隆重的国际化社区启动日这么一个活动，当时朝阳区的区长，区委主任五位常任副区长，都参加了这个会，驻外使节，长城饭店，凯宾斯基等等大型企业的老总都参加了，整个这个区里面一千多家企业自发的形成了联系会，大家要形成一个平台，进行资源共享，把大家的经济利益能够共同的带动起来。
【王哲】我想国际化社区现在已经成为这个区域一个重点发展方向，朝阳区政府也希望通过这两年的建设，能够把燕莎的品牌打出来，我希望把这个情况跟大家介绍一下，希望大家更关注佳程广场，更关注燕莎区域的发展，谢谢大家！
【主持人】谢谢王总，下面我们再看看西环广场，西环广场位于西直门，对于整个北京西部和北部的发展都有非常重要的意义，下面我们有请西环广场的张福昌先生，谈谈西环广场是如何提升北京西部地域价格的。
【张福昌】尊敬的各位来宾下午好！首先感谢此次活动的主办方提供了这样一个与各位交流的平台。众所周知，随着北京城市化的推进，西直门区域的价值正逐渐的凸显，西直门是进入京城的交通要道，如今西直门地区也是北京西部最重要的交通集散中心和居住文化中心，地理位置优势明显，面临着前所未有的发展机遇，我公司承建的西环广场项目连续四年是市属重大工程，“十五”期间城市基础设施建设是重点项目之一，也是北京市第一个集多种交通方式，综合功能于一体的现代化超大型的立体交通枢纽。项目位于西直门立交桥西北角，有高档写字楼，高档商业于一体，总建筑面积26万平方米，总投资29个亿，建筑高度达百米，建成后将是西北二环地区地标建筑，可以实现地铁4号线，13号线，2号线三轨合一，具备了一百万人次的日人流疏导的能力，连接中关村，奥运村，亚运村，CBD等重要的区域。通过快捷的交通，拉近郊区与城市中心的距离，推动城市功能布局的改造。
【张福昌】作为重要城市功能载体的同时，西环广场也是一个现代化的大型商务地产项目。商业和写字楼面积18万平方米，是北京西部之最，我们特别邀请了新凯旋门的设计公司和中国建设设计研究院联合设计，采用流畅的辅线造型打造了三栋5A级写字楼，每座写字楼均采用了全通透，360度环绕景观的设计。写字楼经过进身只有10.6米，层高3.75米，光线可以达到写字楼的任何角度，真正实现健康办公，顶层设计的全通透。是产品展示中心，时尚发布中心的理想场所，这些独特的设计为我们赢得了十佳公共建筑优秀方案设计奖的殊荣。以上所有的设计安排，都是我们为在西直门地区打造新型商务地产，提升西直门的区域价值贡献一份力量。自从西环广场面市以来，受到了市政府领导和各界朋友的大力支持和广泛关注。应客户之要求，西环广场目前已开始接受认购，计划于年底前正式开盘。西环广场作为本届2004北京商务地产旗舰获奖项目，将一如既往，继续为改善西直门地区的交通环境，商务环境和人文居住环境做出贡献，以提升该地区的区域价值。最后再次谢谢支持我们的各界朋友，谢谢！
【主持人】我们搜狐焦点网现在正在进行本次研讨会的图文直播，通过网络外面的网友都可以及时的了解会场内大家发言的情况。下面我们继续来进行主题发言！北京商务地产的另一个引人关注的地方，就是中关村西区，所以我们作为中关村项目的代表，第三极，我们有请第三极的沈鹏先生来谈一谈第三极是如何完善，提升中关村的区域价值的。
【沈鹏】第三极是一个以第三极为旗舰店的吸引巨大人潮，大型原创主题商城。今天我主要想讲一下这种文化主题的商场在北京实际上是一种很新的经营形式。我们将它定位为一个原创的文化主题，这个原创的理念，我们将它归纳为五个方面，第一就是悠久的文化商业历史是第三极生长的沃土，这个想说明第三极项目本身的生长性。第三极文化中心位于海淀镇海淀图书城，在这里自元代就是人群汇聚的风水宝地。因此海淀镇也是自清带起就有北京八大商业区的美誉，建国之后，海淀镇成为海淀区的商业中心，服务于周边的高校，科研院所，还有很多的机关单位，同时海淀区还有很大量的驻军。
【沈鹏】在1992年图书城建成之后，国内各个大型的城市都兴起了图书城建造的热潮，当时国家的领导人也给予了很高的的关注。随着2001年的时候，中关村西区的规划得到了国务院的批复之后，海淀镇，现在图书城的地区也被规划为文化商业服务区。在这个时候，中关村文化发展股份有限公司承担了该地区升级的重任，我们除了做第三极之外，海淀图书城4.97公顷的范围之内，我们还将对海淀图书城旧街进行全面的改造，同时在第三极的南侧，我们还将翻建海淀教堂。
【沈鹏】中关村文化发展股份有限公司在做第三极的时候，充分考虑到了这个地区悠久的历史，还有文化经营非常成熟，我们想说的就是，第三极不是一个凭空造出来的项目，也不是说这个项目做在哪儿都可能成功，而是说在海淀图书城这个地区是一个自然生长出来的，也只适合于这个地区。
【沈鹏】第二点就是文化主题定位，它是原创的理念。在一个文化资源非常深厚的地区，以文化主题来确定商业的风格是适应这一环境的唯一出路，我们也认为，中关村文化提出了一个理念吧，发现文化的价值，以服务和产品凝聚文化，以消费的方式传播文化这样的经营理念。第三极直接服务于周边的高校，服务于西区，以及其他中关村地区的写字楼，办公的白领，还服务于与我们一街之隔，中科院住宅区的居民。第三极我们把它的第一覆盖范围规划为总量大概在240万平米写字楼的办公人群，还有周边78所高校在校的学生，还有西北四环居住的数百万的高收入，高消费的居民。我们总体的规划，大概我们的辐射范围有北京四分之一的人口。我们以后的翻盖范围，四个人当中就会有一个人是第三极服务对象。
【沈鹏】第三点，文化复合经营业态规划，这是原创的精髓。第三极文化中心的四到七层由发展商中关村文化自行建设一家一万七千平米全品种，全新经营理念的大型书店，我们认为单一的大型书店已经不能再适应现在文化消费的需求，非常的需要全面的升级，现在人们买书的行为越来越成为一种文化消费的综合意向，除了在挑书选书之外，还更关注在挑书选书之余的休闲、娱乐、享受文化需求。因此第三极在经营图书的时候，同时还规划了一到三层，我们把它规划为欢乐大本营。一层设立了具有国际风格的文化精品廊，还有特色的红酒店，园艺店，高档的文化用品，工艺品。二层规划为世界各国的餐饮文化特色风情街，三层是以休闲和时尚为主题，提供一些非常有特色的，文化色彩的咖啡屋，甜品店，因为他跟书店仅隔一层，在图书销售之余，给他们一些其他的休闲。在书店的上一层是八层，我们规划的是具有体验式消费的体育大本营，提供各种体育的精品店，运动相关的产品，还有体验式的健身中心。
【沈鹏】九层我们规划的是旅游大本营，在这里将展示各国各地的旅游文化风采，提供给旅游消费的需求者以咨询的服务为主。十层我们规划的是一站式的留学、教育等服务，也就是说，这些业态的分布是我们对海淀区的文化教育、旅游资源做了一个很深度的分析之后做出的。海淀区不仅具有这些资源，而且这些消费的目的地，这里拥有非常丰富的市场资源。第三极，想通过文化金融业态的规划，使原创的主题深入在项目的精髓当中。
【沈鹏】第四，透明的商场，原创的文化商业建筑。因为第三极刚刚得的是最佳外观奖，实际上第三极的建筑特色非常多，我现在简要的介绍几个。比如说我们请的设计师，邀请的设计师是德国的，他在不久之前刚刚在国家博物馆设计当中中标，他一直以来也是德国第一位的设计师。他给我们设计的第一个理念，尤其是他在充分了解到我们以后经营的想法，经营的理念之后给出的一些建议。比如说他想做一个透明的商场，这是什么意思呢？一般我们现在想到的商场进去就是一种灰空间的感觉，自然光的到达很低。举一个简单的例子，大家如果逛商场，逛的很兴奋的情况下，出了商场会出现天黑了，突然下雨了，而在第三极的商场当中不会出现这个现象，让消费者在购物当中最近的贴近自然，对于自然的变化会有最贴切的感受。
【沈鹏】这样的话，也可以对消费者延长购物时间，增加在第三极当中消费的可能性，同时如果我们站在第三极之外的话，我们可以很清晰的看到第三极的楼内经营繁华程度。第三极的设计师为第三极配了强大的，高效的垂直动线的系统，我们楼内配备的电梯加起来有46部之多，这些电梯可以瞬间将人流送到各个商业楼层，不会造成人潮拥堵这种尴尬的局面。而高速的大容量的电梯更可以在30秒内完成快速的垂直运输，还有一点，第三极建筑上最大的特色就是媒体式幕墙，我们以每一块儿玻璃和每一块儿幕墙的单元象素作为发光的单元象素，整个第三极的通体有4500块玻璃幕墙，每一块玻璃幕墙可以单独的成像，进行灰度的变化。这样总体来看第三极整个楼将成为一个媒体演示屏。75米高的建筑，四面都可以做到这样的效果，这个呢在国内目前是唯一的，世界上也是非常罕见的。当然建筑特色还有其他的，比如说我们现在拥有北京最高的中央大堂，75米高，在大堂的外侧，用的是玻璃幕墙当中最先进的，还有很多的建筑综合体，今天就不再过多的介绍了。
【沈鹏】我刚才讲到原创的关系，最后一点，这个是原创商业的客流动力。我们做第三极前期规划的时候，看到每天海淀图书城地区，在西区还没有进行大规模拆建的时期，每日的客流就已经达到了三到五万人，如此大的客流，我们认为在第三极文化中心建成之后，西区也开始全面的投入至少客流是在七到五万人，这应该是不成问题的。而购书者的购书时间，计算了一下，一般平均来说，都是一到两个小时左右，这就为第三极提供了强大人潮的二次驱动力。实际上第三极书局，四到七层的书店对于消费者来说，是目的性的消费，当他来到书店当中，完成了自己购书的消费需求之后，他还将在八、九、十三层，包括一到三层进行随机性的消费。所以我刚才提到的这几点，第三极在最初的时候，规划第三极的时候，我们对于这种原创的理解和认识。
【沈鹏】第三极文化中心为什么规划为文化主题商场，我们可以看一下，现在海淀区的商业投放量很大，除了固定消费品类，比如说我们有亚洲最大的家乐福，还有电子业，这是多年的传统，包括其他的各种商业的投放量很大。我们希望有一种差异化的经营，实际上海淀区对于在高校环抱，科研院所环抱的地区，最缺少的还是文化需求，现在还没有人在做。所以我认为为这些人提供文化需求，是我们做这个项目的初衷，谢谢大家！
【主持人】谢谢！应该说好的项目的运作还是需要有好的销售的团队去实现，这一点上，理想国际大厦做得很好，下面我们还是请理想国际大厦杨乐涛先生来谈一下。
【杨乐涛】大家好！我简单说几点，我在这儿也不想谈理想太多，因为理想现在的出租率已经超过90％了。我首先想谈一下我的观点，如果谈的有些不对的地方，仅代表我个人的意见。
【杨乐涛】商务地产提出来这种提法，我觉得是一个很好的提法，我个人的看法，说一个写字楼公寓，商业，甚至一些配套的，我自己的看法，商务地产实际上就是写字楼。为什么这么说呢？其他的业态都是为写字楼做的配套，如果说从商务地产的角度来讲，如果没有人群的话，没有群体，建在多的酒店也好，商业也好，首先写字楼是一个基石，它是核心。前几天参加一个研讨会的时候，也有人提到有一些楼盘的商业来带动写字楼，也有这样的提法。但是我提了一些不同的意见，我的看法首先有一个写字楼的基础，人流的基础，才会有商业配套，才会有相应的配套设施。从我们中关村所在的区域，有两个楼盘商业非常好，一个是做的大的餐饮，另外商业配套做得非常的齐备，但是写字楼长期可能招不上来，我想就是主次没有抓好。如果抓好主次，写字楼做得非常好，商业根本不用考虑，很多的商家愿意过来，这是我个人的一个观点。
【杨乐涛】既然是谈到了营销这方面，我也不得不提一下理想国际大厦，理想国际大厦我们做到2月份开始进入销售，租赁的状况来看，到现在为止，我们4月28号开始入住，现在为止我们已经超过90％了，主要我们在前期也是这样抓一些写字楼的客户，目前我们的诉求重点，我们用数字说话，三、二、一，三代表单层面积有三千平米，二是2.8米的层高，一是三米的进深，我认为我从业9年来，在北京做了十几个写字楼，这是我们所做过的最优秀的平面，这是我们的诉求。
【杨乐涛】另外一个我们是只租不售，在中关村打造一个国际化的写字楼品牌，打的是国际化的牌，很多像宝马，沃尔沃，百怡咖啡都入住了。国际化的品牌也是我们的特点，说到中关村可能缺少国际化的品牌，特别是写字楼，所以我们聘请了国际化的物业管理公司，在全球最大的综合服务公司，他做的国际化的管理。其中还招了一些别的地区的，南洋理工大学，百度，百度是在硅谷成立的了，也是一个中国的企业，还有美国存储这样的企业。总的来讲，我们的营销还是比较成功的，从数字来讲，反馈到我们从4月28号入住到8月份，大概四个月的时间，我们已经超过80％了，这主要是数据上反馈的资料。
【杨乐涛】第三点，我想说一下我们的一个营销模式，我们的优势在哪里，我觉得可能在模式上还是有我们的优势，因为我们做这个行业，我在自己销售的一些写字楼盘，代理的一些楼盘，我们也代理过很多项目，包括一些联合代理的项目我也做过。我们项目有什么不同呢？实际上我们的模式是用一种，我打一个比方比如说坐车有一个总代理，下面有分销商，在国际上有一级代理，二级代理，我们想做的是，假如说我们这个团队做的是一级代理的角色。我们的总经销商跟所有的代理都是合作的，这个体系呢，当然它有别于单纯去做一个销售的体系，可能发展商自己销售，有可能他的团队不是长期稳定的，他是一个项目做完了，他不稳定的话，不会请到特别专业的人才，这是他的弱点。代理商代理，他也是有别的代理，互相有抵触，北京专业的楼盘做总代理的代理商也没有特别多，包括我们这边也有一些体会了，你做的这些楼盘，你自己代理的楼盘，你自己又是运动员，又是裁判员，其他的代理商怎么来支持你的工作，这是各个代理模式都需要考虑的一个问题。
【杨乐涛】我们想达到作为一个总代理的角色，通过这种模式跟国际接轨，寻求他将来的成功，因为北京的写字楼，这一块儿从代理公司这一块儿已经是比较成熟的了，但是就是大家没有把这一块儿分极分得特别清楚，我们也希望将来呢，能够把我们这种模式公司化，做一个体系，将来为商业楼宇能多做一些贡献，谢谢！
【主持人】本次活动我们特邀中原地产作为我们的专家支持单位，对于中原地产参加，可以提升我们这次活动的专业性，下面有请中原地产的副总经理殷则环先生谈一谈他对市场的看法。
【殷则环】今天在座的很多，包括中原原来的同事有很多，中原做的项目也有一些。中原做了十年的写字楼这方面的服务了，在市场的专业程度应该算是比较好，占有率应该是最高的。我下面简单说几句，其实我们在前一阵给奥运做整个市场定位的时候，有很大一块儿是关于商务地产的。我们对北京目前几个发展大的写字楼区域也都专门重新做了一次点评，一个是CBD，一个是中关村，一个是金融街，恰恰在这三个区域，写字楼都有自己专门的办公区域在里面。我们简短的说一下写字楼，因为我是从1995年初就开始做写字楼市场方面，可以说写字楼经历了一段时间，刚开始1993年，1994年，包括1995年的上升期，包括当时的万通，西单国际大厦当时都创了很高的销售业绩和很高的售价。因为当时的北京写字楼很少，最早很多的都是也经历过1996年，1997年一段的厂房的改造，因为那时候市场需求还是比较大的，旧厂房的改造成为了相对来说乙级，丙级的写字楼，市场有比较大的需求。
【殷则环】紧接着写字楼过热，基本上从1997年开始，一直到1999年，写字楼市场从售价到租金一个波动的阶段，那段时间整体供应量也是相对来说比较少。但是从九十年代末到20世纪初又有大批的公建项目上来了，有的区域发展平衡一些，是根据市场相对的需求去建造的，可是有一些区域相对来说打破了原有的平衡，更不要说在非写字楼区域建造的一些高档写字楼的空置现在还存在。单从这三个区域，CBD，金融街和中关村三个区域来讲，仅代表自己的意思，因为今天CBD区域和金融街区域来的不如中关村区域的多。理想是赶上了相对来说比较好的时机，在外面我也谈到过，包括中关村西区的建设整个一期启动，当然是造成一个很好区域整体规模，但是影响了整个中关村项目的售价，包括租金，因为集中供应量是有违于市场的，所以造成了一系列的，相对来说是供大于求，但是交易上相对来说比较频繁一些，因为市场波动会造成交易量的增加。
【殷则环】相对来说从金融街，相对来说，包括CBD就比较平稳一些，他没有集中供应量，金融街也是通过几年的市场，包括项目的建设逐步形成的，包括是从南向北的整个区域是逐步开放的，所以它现在整体售价，市场情况和租金一直在有序的增长，包括CBD也是这种情况。相对这三个区域来讲，写字楼的供应量，因为可能这两年包括入市，包括新的国外的企业越来越多，包括国内成长型的公司越来越多，随着经济的发展，需求量比较大，但是作为写字楼的开发商千万不要太盲目的跟从。因为写字楼市场经历过低谷，如果往后推一年，我相信从各方面的情况可能都会有变化，一个比较好的写字楼，我们公司还拿过理想的奖牌，是租的这方面。
【殷则环】所以写字楼的市场，如果在良性的规模和它的竞争中，其实需求量是很大的，但是切忌集中的开发。因为写字楼在不同的位置对项目的成功是很有影响的。如果在相对来说不好的位置，非写字楼商务区域吧，即使再好的作品也可能会导致失败。我就简单说这些！
【主持人】谢谢殷总，下面还有自由发言的时间，哪位老总愿意就这个话题再聊一聊。
【刘彦灵】 我今天抱着学习的态度来的，我今天就说一个话题，我们天恒大厦位于东直门，我想说一下东二环交通商务带，这是东城区政府规划的名字。但是我们这个名字实际上已经是一个成熟的商圈，但是像CBD，金融街，中关村琅琅上口，我们最近要准备一个活动，就是征名活动，该区域的征名活动。也请各位提供一个好的名字吧。
【刘彦灵】我想这个区域，交通商务带主要是针对东直门的区域，从首都机场到东直门要建首都机场第二检票厅，有两条地铁交汇在这里，这个区域是自古国门的概念。还有这个区域集中了中海油，中石油，北京移动，中青旅，保利集团等十多个大型国企的总部，这也优势必将吸引更多企业的进入，从而形成总部大厦，带动新区域。我今天就说这么多，请各位给我们区域出谋划策，给我们区域起一个琅琅上口的好名字。
【主持人】今天我们讨论的话题也是比较广泛了，从区域市场到产品方面都有所涉及，应该说也是一个比较成功的研讨会。我们也相信从今天到今后的几年应该是商务地产发展撑起大旗的年代了，所以再次感谢各位对北京商务地产做出的杰出的贡献，也预祝各位在商务地产领域取得更大的成就。今天的研讨会到此结束，谢谢！
